政策法規我們繼續就物業管理企業納稅人在營改增過程中遇到的部分疑難熱點問題進行歸納，并就國家相關權威部門及部分省市稅務部門有針對性地稅收政策釋疑做一梳理，供納稅人在稅收實務操作中參考。
營改增后，由于增值稅與營業稅在稅收原理、計量方法、發票管理、納稅義務認定、會計核算等諸多方面存在較大差異，因此，營改增對企業損益會產生較大影響，需要認真以對，適時增加稅收遵從度。由于物業管理是一個包羅萬象不斷創新的行業，而稅收則相對滯后，政策規定具有高度概括性，故而，建議納稅人在重視稅收政策變化的同時，經常與稅務人員就物管業務進行溝通。
盡管企業不是政府的ATM機，但是我們仍然需要筑好稅收風險防火墻，爭取稅收利益最大化。需要特別指出的是，在稅收實務操作中，納稅人仍然應以稅務總局的正式文件以及當地稅務機關法規部門的規范性答復為準。
一、營改增試點業務及征免規定
問題：物業公司為管理的客戶辦理會員卡如何繳稅？
解讀：納稅人出售會員卡僅給客戶授予會員資格的，屬銷售其他權益性無形資產，應按照銷售“無形資產—其他權益性無形資產—會員權”繳納增值稅，適用6%的稅率。其納稅義務發生時間為出售會員卡并取得收入或索取銷售款項憑據的當天。會員卡中既含會員資格費、又含貨物或服務的，會員資格費按上述規定處理，貨物或服務收入在實際發生時確認。納稅人銷售會員卡時，資格費根據收費標準按銷售無形資產開具發票，資格費之外的貨物或服務的預收款按相關科目開具發票。
不過，根據稅務部門的規定（財稅〔2016〕68號文），各黨派、共青團、工會、婦聯、中科協、青聯、臺聯、僑聯收取黨費、團費、會費，以及政府間國際組織收取會費，屬于非經營活動，不征收增值稅。
在此需要強調的是，物業公司可能會不定期對被服務的客戶贈送金額大小不等禮品的涉稅問題，按照現行規定，贈送客戶的禮品如果單獨作價核算，則按銷售處理，不屬于視同銷售；如果物業公司無償贈送給客戶，應屬于視同銷售行為。納稅人購進禮品取得的進項稅額符合政策規定可抵扣的，允許從應納稅額中抵扣。
問題：物業公司代開發商管理的房屋出租，物業公司沒有房屋產權，是否繳稅如何繳稅？
解讀：如果是由物業公司直接向承租方開具租賃費發票的，物業公司應對收取的租賃費全額按照不動產經營租賃的規定繳納增值稅；房地產開發企業從物業公司收取的租賃費，全額按照不動產經營租賃的規定繳納增值稅。
如果由房地產開發企業直接向承租方開具租賃費發票的，應對租賃費全額按照不動產經營租賃的規定繳納增值稅；物業公司僅就其向房地產開發企業收取的手續費、管理費收入按照商務輔助服務繳納增值稅。
問題：物業公司為小區內住戶按成本價提供殺蟲滅蟑（蚊、蠅）服務，是否需要繳納增值稅？
解讀：此項行為屬于“消殺服務”，如果有收入應該繳稅。可以暫按居民日常服務繳納增值稅。一般納稅人提供生活服務適用稅率為6%；小規模納稅人提供生活服務，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的生活服務，征收率為3%。
稅法中的居民日常服務為滿足居民個人及其家庭日常生活需求提供的服務，包括市容市政管理、家政、婚慶、養老、殯葬、照料和護理、救助救濟、美容美發、按摩、桑拿、氧吧、足療、沐浴、洗染、攝影擴印等服務。
問題：物業公司管理的網吧如何納稅？
解讀：可以暫按其他生活服務繳納增值稅。一般納稅人提供生活服務適用稅率為6%；小規模納稅人提供生活服務，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的生活服務，征收率為3%。其他生活服務，是指除文化體育服務、教育醫療服務、旅游娛樂服務、餐飲住宿服務和居民日常服務之外的生活服務。
問題：某物業公司為其他物業單位或社區管理的園林兼營提供草木修剪服務（非園林綠化服務），取得的收入如何繳稅？
解讀：園林修剪服務可暫按現代服務繳納增值稅。一般納稅人提供現代服務業服務（有形動產租賃服務除外）的稅率為6%，小規模納稅人增值稅征收率為3%。
需要特別指出的是，根據相關規定（財稅〔2016〕36號文），園林綠化屬于其他建筑服務，一般納稅人適用增值稅稅率為11%，小規模納稅人為3%。
對于上述兩項涉稅政策處理上的差異，建議請示當地稅務機關法規部門。
問題：物業公司以無產權的場地提供停車服務，能否選擇簡易計稅方法？
解讀：按照稅法中多遵循的實質重于形式的原則，如停車場為2016年4月30日營改增試點前取得，可以選擇簡易計稅方法按5%征收率征收增值稅。
問題：車輛停放服務按照什么稅目繳稅？物業管理中還有哪些收入涉及稅收？
解讀：根據規定（財稅〔2016〕36號文），車輛停放服務應該按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。按照《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅，稅率為11%；小規模納稅人提供停車服務按提供不動產租賃服務征稅，征收率為5%。停車場經營者可以向主管國稅機關領用定額發票。
此外，物業公司將電梯轎廂提供給廣告公司發布廣告取得的收入；將小區內地面提供給外來商戶擺攤設展收取的場地費；以經營租賃方式將土地出租給他人使用取得的租賃費；以及出租小區內地面停車位取得的收入，都應按不動產經營租賃服務繳納增值稅。
上述涉稅業務還有很多，無法一一列舉。比如，物業公司只要是出租附著在土地或不動產上的空位、樓面、屋頂給他人安裝豎立廣告牌等，均應按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。
問題：物業公司兼營對外提供勞務派遣服務并選擇差額征稅，是否需要取得相關資質？
解讀：不需要。依據我國稅法，按照規定繳納稅款與××資質有否無關。
問題：我公司勞務派遣業務選擇按照差額征稅，以什么憑證作為差額征稅的憑證？
解讀：在總局沒有具體規定前，可各地稅務機關默認的實務操作辦法是：暫以工資單以及繳納保險金和住房公積金的繳費單據作為扣減銷售額的憑據。
問題：物業管理和專業勞務派遣單位可否依據各個勞務合同不同的具體約定，一部分選擇一般計稅另一部分選擇簡易計稅？
解讀：不可以。納稅人提供勞務派遣服務不得按項目選擇計稅方法，應按照其發生的應稅行為選擇適用的計稅方法，一經選擇，在稅務機關備案后，36個月內不得變更。
問題：物業公司下屬的保安業務涵蓋銀行資產安全以及鈔票押運兩項業務，是按交通運輸業適用11%的稅率征稅，還是按安全保護服務適用6%的稅率征稅，還是分別核算納稅？
解讀：應該統一按安全保護服務繳納增值稅。根據相關規定（財稅〔2016〕68號）：“納稅人提供安全保護服務，比照勞務派遣服務政策執行。”
一般納稅人提供勞務派遣服務，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照一般計稅方法計算繳納增值稅；也可以選擇差額納稅，以取得的全部價款和價外費用，扣除代用工單位支付給勞務派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。
小規模納稅人提供勞務派遣服務，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅；也可以選擇差額納稅，以取得的全部價款和價外費用，扣除代用工單位支付給勞務派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。
二、其他稅種、發票開具以及財務處理
問題：個人臨時代開稅務發票是否征收個人所得稅？
解讀：關于個人臨時代開稅務發票核定征收個人所得稅的問題，目前各地稅務機關均有明文規定。
一是，凡未辦理稅務登記臨時從事生產、經營的零散稅收納稅人（自然人）取得個人所得稅應稅所得代開增值稅發票時，由代開發票的國家稅務機關或有代征資格的其他單位按開票金額的1.5%核定征收個人所得稅稅款。
二是，對不屬于生產、經營性質，應由支付所得的單位和個人依法代扣代繳個人所得稅的個人應稅所得，扣繳義務人在向主管地方稅務機關進行全員全額扣繳申報時，對納稅人在代開增值稅發票環節已按1.5%核定繳納的個人所得稅，作為已繳稅款予以抵減。比如深圳市地方稅務局就規定：承攬建筑安裝業工程作業（包括建筑、安裝、修繕、裝飾及其他工程作業）的單位和個人是個人所得稅的代扣代繳義務人，應在向個人支付收入時依法代扣代繳其應納的個人所得稅。
此外，需要著重強調的是，按照規定（稅總公告2016年第23號），其他個人采取預收款形式出租不動產，取得的預收租金收入，可在預收款對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業免征增值稅優惠政策。
據此，個人租賃不動產到稅務機關開普通發票，月代開金額不超過3萬元，在2017年12月31日之前免征增值稅。如果租賃期超過2017年12月31日的，需要等待總局政策另行明確。
問題：物業公司收到施工隊于2016年1月份開具的一份勞務費普通發票，我們是否可以在成本費用中列支？
解讀：按照規定（稅總公告2016年第23號），自2016年5月1日起，地稅機關不再向試點納稅人發放發票。試點納稅人已領取地稅機關印制的發票以及印有本單位名稱的發票，可繼續使用至2016年6月30日，特殊情況經省級國稅局確定，可適當延長使用期限，最遲不超過2016年8月31日。
因此，公司收到的施工方于2016年1月開具由地稅局監制的勞務費發票，屬于有效發票，可以列入成本費用。
問題：物業公司銷售貨物并送貨上門，分開計價收費，在財務上是按銷售貨物及送貨服務分別核算，還是按混合銷售都按17%計算銷項稅款？
解讀：一般納稅人企業可按銷售貨物就其收取的全部價款和價外費用計提銷項稅。
問題：物業公司在提供物業管理服務的同時，向小區業主銷售日常生活品和提供維修服務，上述收入是否可按照混合銷售服務科目繳稅？
解讀：物業公司的上述經營行為屬于兼營行為，不屬于混合銷售，應分別核算不同稅率（或征收率）的貨物、勞務和服務的銷售額，未分別核算銷售額的，從高適用稅率。
按照規定，一項銷售行為如果既涉及服務又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產、批發或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務繳納增值稅。稅收實踐中，混合銷售和兼營行為容易混淆，兩者的共同點是都包括銷售貨物與提供應稅勞務兩種行為。不同點是混合銷售行為強調在同一項銷售行為（同一業務）中存在兩者的混合且價款難以分清，兼營行為強調是在納稅人的經營活動中存在著兩類不同性質的應稅項目，即不是在同一銷售行為（同一業務）中發生或不同時發生在同一個購買者（客戶）身上。
因此混合銷售和兼營行為的判定標準，主要是看其銷售貨物行為與提供勞務的行為是否同時發生在同一業務中，如果是，則為混合銷售行為；如果不是，為兼營行為。
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